Ganze Gebäude kaufen: Wie man die Nettorendite berechnet

Der Erwerb ganzer Gebäude stellt eine der fortgeschrittensten und strategischsten Formen der Immobilieninvestition dar. Um die wahre Attraktivität dieser Art von Transaktion zu verstehen, ist es jedoch unerlässlich, die Nettorendite korrekt zu berechnen. So lässt sich mit möglichst geringer Näherung bestimmen, ob sich die Investition für alle Beteiligten lohnt.

Zunehmend werden Transaktionen zum Erwerb und zur Sanierung ganzer Gebäude auch kleineren Investoren angeboten, die sich über tragfähige Investitionsanteile im Rahmen von Immobilien-Crowdfunding beteiligen. Dies ist jedoch nicht das einzige Modell. In vielen europäischen und internationalen Städten sind sogenannte Real Estate Club Deals aktiv, bei denen sich eine kleine Anzahl mittlerer bis großer Investoren – nicht mehr als 50 Personen – zusammenschließt, um Immobilieninvestitionen zu tätigen, die individuell nicht tragfähig wären.

1. Bruttorendite vs. Nettorendite

Die Bruttorendite ist das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Kaufpreis des Gebäudes.

Beispiel: Ein für 5 Mio. € erworbenes Gebäude, das jährlich 300.000 € an Mieteinnahmen erwirtschaftet, hat eine Bruttorendite von 6 %. Die Nettorendite hingegen berücksichtigt auch Ausgaben und Verwaltungskosten und liefert damit ein deutlich realistischeres Bild der Rentabilität.

2. In die Berechnung einzubeziehende Kosten

Um von der Bruttorendite zur Nettorendite zu gelangen, müssen folgende Posten abgezogen werden:

• Steuern und Abgaben (IMU, Registersteuer und etwaige anfallende Stempelsteuer).
• Laufende Instandhaltungskosten (Reparaturen, Kosten für Gemeinschaftsflächen und gemeinsame Nebenkosten).
• Außerordentliche Aufwendungen und Capex (Sanierungen und Energieeffizienzmaßnahmen).
• Verwaltungskosten (Hausverwaltung und Agenturen).
• Leerstandsquote (Zeiträume, in denen einige Einheiten nicht vermietet sind).

3. Der Einfluss finanzieller Hebelwirkung

Viele Investoren nutzen Leverage über eine Hypothek oder eine andere Finanzierung. In diesem Fall muss auch die Cash-on-Cash-Rendite berechnet werden: die effektive Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital des Investors nach Schuldendienstzahlungen. Diese Kennzahl kann oft höher ausfallen als die reine Nettorendite, erhöht aber auch das finanzielle Risiko.

4. Zu berücksichtigende strategische Variablen

• Lage des Gebäudes: Stadtzentrum, Universitätsviertel, touristische Gebiete oder Stadtteile im Wandel.
• Art der Immobilie: Wohnen, Büro, Gewerbe oder gemischte Nutzung.
• Umnutzungspotenzial: Die Umwandlung eines Bürogebäudes in Wohnraum kann beispielsweise die künftige Rendite oft erhöhen.
• Lokale Markttrends: Verkaufspreise, Mietnachfrage und Auslastungsraten.

5. Praktisches Rechenbeispiel

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Erwerb eines ganzen Gebäudes stabile und bedeutende Renditen erzielen kann – jedoch nur, wenn die Analyse sorgfältig durchgeführt wird. Die Unterscheidung zwischen Brutto- und Nettorendite, die Berücksichtigung sämtlicher Kosten und die Bewertung der Tragfähigkeit des Projekts sind wesentliche Schritte, um die Investition zu schützen und ihren Wert langfristig zu steigern.